Engager des travaux en copropriété n’est pas chose simple. Certaines règles s’imposent pour éviter de nuire aux droits des autres copropriétaires, de maintenir le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble et notamment pour ne pas altérer l’esthétique de l’immeuble.
Avant de se lancer dans le projet, il est essentiel de savoir quels types de travaux sommes-nous autorisés à réaliser ? Comment obtenir une autorisation de la copropriété ? Comment financer les travaux ? Comment et quand se déroule ces travaux ? … Autant d’interrogations que nous essayerons d’y répondre clairement.
Les autorisations requises aux travaux de copropriété
Une propriété collective comme celle de la copropriété d’un immeuble est gérée communément par des copropriétaires qui ont, entre autres, des « charges communes », ayant pour objectif d’assurer les travaux de copropriété.
Il est important que tout copropriétaire, souhaitant entreprendre des travaux en copropriété, de bien s’informer sur le règlement de copropriété qui définit les règles de fonctionnement dans 
l’immeuble ainsi que les droits et les obligations en tant que copropriétaire.
Il faut savoir particulièrement que les autorisations de travaux diffèrent d’une situation à une autre en fonction des types de travaux relatifs aux parties communes ou aux parties privatives de l’immeuble.
En partant du principe que toute personne est libre d’intervenir sur les parties privatives, sans pour autant que cela affecte les parties communes, les travaux peuvent ainsi être :
Soumis à une autorisation de l’assemblée générale
Si les travaux touchent les parties communes, l’esthétique extérieure ou la structure de l’immeuble, dont les murs porteurs, une autorisation préalable est alors obligatoire auprès de l’Assemblée Générale.
Il peut ainsi s’agir d’une création d’une salle de bains ou d’un WC, de la pose d’une fenêtre de toit, de l’ouverture ou l’agrandissement d’une fenêtre, de créer une ouverture dans un mur porteur ou dans un plancher, d’aménager des combles,
Sans le vote de l’Assemblée Générale, ces travaux sont considérés comme illégaux et peuvent impliquer des poursuites judiciaires par les autres copropriétaires, pendant 10 ans, pour annuler ces travaux et réclamer éventuellement réparation.
Sans autorisation préalable
Tous les travaux réalisés sur les parties privatives des copropriétaires ne demandent pas d’autorisation préalable.
Ceci peut concerner des travaux d’intérieur visant à aménager certaines installations au sein d’un lot (installation électrique) ou à en transformer d’autres (suppression de cloison, changement de disposition de pièces, …).
Tout copropriétaire a la liberté de réaliser des aménagements à l’intérieur des parties privatives de son lot.
Sur autorisations spécifiques
Il existe des travaux, qu’ils soient le fait du syndic de copropriété ou d’un copropriétaire (sur ses parties privatives), qui requièrent des autorisations spécifiques, régies par le Code de l’urbanisme :
- Le permis de construire: pour la construction, la rénovation ou la réhabilitation d’une surface de plus de 20 m²
- La déclaration préalable de travaux : pour des travaux de petite ampleur
Par ailleurs, dans le cas d’une autorisation de jouissance exclusif sur une partie commune donnée par l’AG des copropriétaires, il peut y avoir des restrictions quant à son aménagement. En effet, le règlement de l’immeuble peut par interdire certains travaux.
Les catégories de travaux en copropriété
La Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis distingue parfaitement distingue les travaux privatifs et les travaux d’intérêt collectif en fonction de la répartition « parties privatives » et « parties communes » de l’immeuble.
Si l’intérieur d’un logement en lui-même (revêtements de mur et de sol, cloisons non porteuses, portes…) est défini comme privatif, les parties communes peuvent consister au hall d’entrée, aux couloirs, aux murs porteurs, à la façade, au gros œuvre ou encore à certains éléments de tuyauterie.
D’un côté, les travaux privatifs sont à la charge du copropriétaire. D’un autre côté, c’est bien le syndicat qui est habileté à entreprendre les travaux d’intérêt collectif portant sur les parties communes.
Dans cette optique, on peut distinguer trois catégories de travaux de copropriété :
Les travaux d’entretien
Il s’agit de travaux d’entretien, de réparation et de réfection des parties communes (toiture, gros œuvre, entrées, escaliers, canalisations communes, voies d’accès, …) ou des éléments
d’équipement collectif (chauffage collectif, ascenseurs, …).
On distingue notamment les petits entretiens et les gros entretiens.
Si le syndic a la seule initiative pour les petits entretiens, l’assemblée générale est par contre sollicitée pour réaliser les gros travaux d’entretien, ceux qui excèdent le cadre normal d’intervention, et se prononcer alors à la majorité simple (article 24 de la loi).
Les travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration concernent tous les travaux qui apportent un élément de confort nouveau à l’immeuble comme un ascenseur, un interphone-digicode, un ravalement important.
Il n’est possible de réaliser de tels travaux que sur vote de copropriétaires lors d’une assemblée générale, et ce, après avoir recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble qu’ils soient ou non présents ou représentés (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Les travaux urgents
Sont considérés urgents tous les travaux qui permettent la sauvegarde de l’immeuble dont le dépannage d’une canalisation collective brusquement crevée ou le renforcement d’un mur menaçant de s’écrouler ou encore la réfection d’une toiture qui causant fuites à l’intérieur de l’immeuble…
Le syndic peut lancer des travaux urgents sans avoir obtenu préalablement l’accord de l’assemblée générale. Il doit néanmoins en informer les copropriétaires par courrier ou par voie d’affichage.
Une Assemblée Générale est ensuite établie pour approuver a posteriori les travaux réalisés (article 37 du décret du 17 mars 1967).
Le déroulement des travaux
De la prise de décision à la réception de l’ouvrage
Lors de l’assemble générale des copropriétaires, des décisions cruciales sont prises par l’ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire, dont la présence est indispensable, contribue de son côté à la prise de décision.
Pour parvenir à la concrétiser des travaux décidés par la copropriété, certaines étapes doivent être suivies :
1 – La réalisation des travaux figure à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
2 – Les copropriétaires approuvent le lancement des travaux tout en identifiant les modalités de règlement de la facture.
3 – Signature du contrat entre le syndic et l’entreprise de construction et versement d’un acompte à l’entreprise suivant les modalités présentes dans le devis ou le contrat.
4 – Lancement des travaux par l’entreprise sous le contrôle du syndic qui s’assure de leur bonne exécution.
5 – Le syndic assiste à la réception des travaux et émet des réserves le cas échéant.
Financement des travaux
Les copropriétaires peuvent obtenir des aides pour le financement des travaux en copropriété, soumises à certaines conditions.
Ces subventions sont accordées :
- Aux copropriétaires pour financer la quote-part de travaux votés en assemblée générale ou le montant des travaux à réaliser dans leur logement
- À la copropriété (le syndicat des copropriétaires) pour financer leur quote-part des travaux décidés par la copropriété
- Aux copropriétaires et à la copropriété
Pour réussir les travaux de copropriétés, la règle est simple : respecter son voisinage. En effet, lorsqu’on décide de réaliser des travaux en copropriété, on doit impérativement penser à informer nos voisins pour les travaux à venir et respecter les horaires légaux. Ces travaux entraînent systématiquement des nuisances sonores et peuvent même gêner l’accès aux parties communes.
La maison à ossature métallique expliquée en 3 questions
Géonef : la construction durable par excellence
Ecologique et économique, la maison bioclimatique est faite pour vous
La maison de hobbit accessible et respectueuse de l’environnement
Seniors : les 25 astuces pour bien aménager sa maison
Un internat en bois à la recherche de performance énergétique
Construction de HLM : carence de logements sociaux en France
Le pavillon circulaire illustre le principe de construction responsable
