Tout gestionnaire de copropriété doit porter une attention particulière à la protection de son immeuble et à la sécurité de ses occupants. Il s’agit ainsi de contrôler l’accès, de prendre les précautions nécessaires pour protéger les habitants, contre les différents risques encourus, ou encore d’instaurer les systèmes de sécurité. De ce fait, la question de la sécurité peut concerner de multiples aspects relatifs au bâtiment lui-même et à ses équipements.
Sécuriser l’accès à l’immeuble : qu’en pense la loi ?
L’article 26 e) de la loi n° 65-557 datant du 10 juillet 1965, relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, stipule : « les portes d’accès aux immeubles, équipées d’un dispositif permettant leur fermeture totale doivent être, désormais, totalement fermées. » avant de rajouter : « sauf décision contraire de l’assemblée générale ».
En effet, toute demande d’installation d’un équipement de sécurisation est remise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires et doit obtenir la double majorité des votes, soit plus de 50 % des copropriétaires présents.
Par ailleurs, si un professionnel en exercice fait partie des occupants de l’immeuble, l’accès doit être compatible avec son activité.
Comment assurer les sécurité d’un immeuble collectif ?
La sécurité d’une copropriété relève de la responsabilité de tous les occupants de l’immeuble, du syndic de copropriété et du conseil syndical.
Celle-ci peut se rapporter à la porte d’entrée, à l’accès au parking souterrain, aux accès intérieurs du parking vers l’immeuble, aux toitures mais également aux terrasses.
La présence d’espaces extérieurs dans une copropriété représente un avantage conséquent valorisant l’immeuble. Cependant, ceux-ci peuvent attirer les intrus et importuns.
Pour prévenir d’éventuelles agressions et intrusions dans la copropriété, il faut bloquer l’accès et l’interdire aux personnes extérieures. Pour ce faire, différentes techniques et équipements peuvent être mis en place.
Il faut savoir que certaines opérations sont imposées par l’évolution des obligations réglementaires. Toutefois, des mesures complémentaires en faveur des occupants ont été prises pour augmenter le niveau de sécurité.
Quels systèmes de sécurité doit-on mettre en place ?
Installer un digicode ou un lecteur de badge
L’installation d’un digicode dans un immeuble collectif, aux côtés d’un interphone audio classique, s’avère une solution très efficace pour empêcher les intrusions, notamment quand celui-ci est changé régulièrement. Le lecteur de badge est une meilleure alternative au digicode. Chaque copropriétaire dispose de son propre badge pour ouvrir la porte de la copropriété.
Installer un interphone audio ou vidéo
L’interphone audio permet à chaque habitant de contrôler, personnellement, l’accès aux parties communes de l’immeuble. Il offre la possibilité de connaître l’identité du visiteur grâce à sa voix. De son côté, le vidéophone, ou interphone vidéo, permet à tout moment de visualiser les visiteurs.
Mettre en place un système vigik
Les systèmes de fermeture électronique de type Vigik renforcent la sécurité des entrées d’immeuble. Il faut tout simplement disposer d’une clé électronique à code pour accéder à l’immeuble sans avoir à composer de code.
Opter pour la vidéosurveillance
Un système de télésurveillance est fortement recommandé pour améliorer la sécurité de la copropriété. Ce système permet de dissuader toute personne malintentionnée de commettre des actes inappropriés dans l’immeuble. Contrôlés par un prestataire ou un agent de sécurité, ces caméras peuvent être installées dans les parkings, les garages à vélos, puis dans le hall d’entrée et les lieux de passage. Une autorisation préfectorale ainsi qu’une déclaration auprès de la CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés) est néanmoins obligatoire en cas d’installation de caméra dans une partie commune.
Améliorer l’éclairage
Il est fortement conseillé de bien éclairer les parties extérieures tout en pensant à ne laisser aucune zone obscure. Les lampes fluo compactes ou les lampes LED s’avèrent une solution très économique.
Implanter les détecteurs de présence et d’intrusion
Le détecteur de mouvement permet d’identifier les intrusions dans l’immeuble en percevant les formes, les déplacements ou les volumes via la technique de l’infrarouge.
Installer les barrières et les bornes dans les parkings
Pour empêcher les intrusions extérieures, la mise en place de barrières, de portiques ou de bornes escamotables sert à interdire le passage aux personnes motorisées non autorisées. Seuls les résidents munis d’un badge ou d’une carte seront ainsi autorisés à passer.
Optimiser la sécurité incendie
Tout immeuble ou copropriété est exposé au feu et à sa propagation. Pour éviter le risque d’incendie et protéger efficacement l’immeuble et ses occupants, de nombreuses mesures peuvent être prises :
- L’installation des extincteurs (obligatoire dans les immeubles de grandes hauteurs, tels que définis par l’article R 122.2 du code de la construction, les parkings et les chaufferies).
- La mise en place d’un Système d’extinction automatique d’incendie : ces systèmes d’arrosage d’eau permettent de retarder ou d’éteindre l’incendie. Les Services Départementaux d’Incendie et de Secours recommandent que ces systèmes délivrent un minimum de 10 l/min/m². En présence de produits inflammables très volatiles, il faudra un arrosage plus fourni.
- La mise en place de blocs de secours (obligatoires pour les immeubles de 3ème et 4ème familles)
- L’installation des systèmes de désenfumage permettant d’évacuer les fumées et faciliter l’évacuation des occupants.
- La mise en place de colonnes sèches, alimentées par les pompiers en cas d’incendie (Obligatoires pour tous les immeubles de 3ème catégorie).
Favoriser la présence humaine
Outre les systèmes et les techniques de sécurité adoptés, la présence d’un gardien ou d’un veilleur de nuit s’avère une solution pertinente pour protéger la copropriété de toute intrusion étrangère. Cette personne, qui assure une surveillance permanente au sein de l’immeuble, peut intervenir rapidement en cas de problème.
Pour parvenir à mieux protéger les occupants et les biens dans une copropriété, il est indispensable que tous les systèmes de sécurité mis en place soient accompagnés d’une certaine discipline et du respect des règles par tous les copropriétaires et leurs éventuels locataires.
Ces règles peuvent être insérés éventuellement dans le règlement de copropriété lors d’une assemblée générale pour faire en sorte que chacun les mette en pratique.
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